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¿Qué es la ley de propiedad horizontal?

La ley de propiedad horizontal es la normativa que regula las comunidades de propietarios, y establece las obligaciones y derechos de los mismos.

En concreto, la norma, que data de 1960, ordena la propiedad horizontal que el Código Civil define en su artículo 396: “los diferentes pisos y locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio”.

¿Cuáles son sus objetivos y qué temas aborda?

La ley de propiedad horizontal tiene como objetivo regular las relaciones entre los copropietarios de un edificio, estableciendo sus derechos y deberes y el régimen de actuación de las comunidades de propietarios.

En la norma se abordan aspectos como el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad, la extinción de la propiedad horizontal, el establecimiento de normas de convivencia, las competencias de la junta de propietarios, los cargos de la comunidad, la celebración de juntas, las mayorías necesarias para adoptar acuerdos o las funciones del administrador de fincas.

Elementos privativos y comunes en el régimen de propiedad horizontal

La característica esencial de la propiedad horizontal es que cada propietario es titular de una parte del inmueble con carácter privativo y al mismo tiempo es copropietario de los elementos comunes del edificio.

Así, a cada dueño de un piso o local de un edificio en régimen de propiedad horizontal le corresponde:

Con carácter privativo: el piso o local del que es propietario, con los espacios anexos que utilice en exclusividad (como un trastero, por ejemplo). Según define la ley de propiedad horizontal, le corresponde “el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado”.
En régimen de copropiedad con el resto de dueños de pisos o locales: los elementos comunes del edificio. Se incluyen en este concepto el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales, fachadas, portal, escaleras, porterías, patios, recinto de ascensores, conducciones y canalizaciones, antenas colectivas y servidumbres, entre otros elementos.

A cada propietario, en función de las características del piso o local del que es dueño, se le atribuye una cuota de participación en relación al total del valor del inmueble, que servirá para determinar cuál es su participación en las cargas y beneficios que genere la comunidad.

Figuras principales en la ley de propiedad horizontal

La ley de propiedad horizontal hace referencia a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios: la junta de propietarios, el presidente (y en su caso vicepresidente), el secretario y el administrador. Por su papel, destacamos dos figuras principales:

Junta de propietarios: es el órgano que representa a todos los titulares de los pisos y locales del inmueble. Entre sus responsabilidades están:

nombrar y remover al presidente, vicepresidente, secretario y administrador,
aprobar los presupuestos y las cuentas,

aprobar la ejecución de obras,
aprobar o reformar los estatutos de la comunidad,

acordar las normas de régimen interior y

conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad.

Administrador: este cargo puede ser ejercido por un propietario (compatibilizándolo o no con el de secretario) o delegarse en una persona física o jurídica que legalmente pueda asumir estas funciones (los administradores de fincas). El administrador se encargará de:

velar por el buen régimen del edificio,
preparar el plan de gastos previsibles,

encargarse del mantenimiento y conservación del inmueble,

ejecutar los acuerdos de la junta relacionados con la ejecución de obras y

todas las demás atribuciones que se confieran por la junta.

Derechos y obligaciones de los propietarios según la LPH

Ser propietario en un edificio en régimen de propiedad horizontal implica una serie de derechos y deberes. En cuanto a los derechos, cada propietario puede disponer libremente de su derecho de propiedad, es decir, puede vender su piso / local cuando quiera, aunque sin poder separar los elementos que lo integran (esto es, cuando vende el piso se incluye también la copropiedad de los elementos comunes).

Además, el dueño de un piso o local puede realizar obras en su interior, siempre que no menoscabe la seguridad del edificio, ni afecte a su estructura general o estado exterior, ni perjudique los derechos de otro propietario . En todo caso, si se van a realizar obras hay que avisar previamente al representante de la comunidad.

En cuanto a las obligaciones de los propietarios, están recogidas en el artículo noveno de la ley de propiedad horizontal. Las principales son:

Hacer un uso adecuado de las instalaciones y elementos comunes.
Mantener en buen estado de conservación su propio piso / local .
Consentir en su vivienda / local las reparaciones que sean de interés para el inmueble.
Contribuir a los gastos de la comunidad para el sostenimiento del inmueble y al fondo de reserva, en proporción a su cuota de participación.
Comunicar a la comunidad el cambio de titularidad de la vivienda/local.

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